不動産の瑕疵とは

不動産の瑕疵とは
不動産の瑕疵とは、不動産に問題がないが、住む人に心理的な抵抗や嫌悪感を引き起こす可能性がある欠陥のことを指します。
例えば、過去に自殺や殺人、事故死、孤独死、火災などがあった物件では、心理的瑕疵が存在すると判断されることがあります。
売主は、買主に対して心理的瑕疵があることをきちんと説明しなければなりません。
もし売主が心理的瑕疵が存在するにもかかわらず、その説明を怠った場合、買主は契約の適合性に問題があると主張することができ、それにより売買契約を解除したり、損害賠償を請求する可能性があります。
つまり、売主と買主の間でのトラブルや法的問題が発生する恐れがあるのです。
不動産の瑕疵(契約不適合)には3種類ある。
物理的瑕疵(契約不適合)
物理的瑕疵とは、土地や建物に見られる欠陥や損傷のことです。
例えば、建物では雨漏りやシロアリ被害、木材の腐食、水道管や排水管の損傷、壁のひび割れ、建物の傾きなどが物理的瑕疵に該当します。
土地では産業廃棄物の埋まっている場合や土壌汚染、地盤の問題なども物理的瑕疵となります。
物理的瑕疵は目視で容易に見つけることができる場合もあり、リフォームや建て替えなどの対処方法も存在します。
そのため、他の種類の瑕疵に比べて比較的対処しやすいと言えます。
法的瑕疵
法的瑕疵とは、土地や建物の使用に制限があることを指します。
これは、法律や規制の影響を受けているため、建築基準法や都市計画法、消防法などが施行される前に建てられた中古物件によく見られます。
典型的な法的瑕疵の例としては、建物を取り壊すと新たな建物を再建築することができない「再建築不可物件」があります。
このような場合、建物の改築や拡張などの計画が制限されるため、買主にとっては不便さや将来の経済的損失を引き起こす可能性があります。
売主は、法的瑕疵があることを買主に対して正確に説明する責任があります。
参考ページ：心理的瑕疵物件｜どんな種類のものが心理的瑕疵になるの？解説！
環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、周囲の環境が住む人の快適さや健康に悪影響を及ぼす要素があることを指します。
例えば、騒音や振動、臭気や有害物質の放出、周辺施設からの影響などが環境的瑕疵に該当します。
近くに高速道路や工場がある物件などは、騒音や大気汚染の問題が懸念されることがあります。
環境的瑕疵も物理的瑕疵と同様に目視で確認できる場合もあり、対処方法としては住宅の断熱性能や遮音性能の向上、防音設備の設置などが考えられます。
心理的瑕疵とは
心理的瑕疵とは、不動産自体には問題がないものの、住む人に心理的な抵抗や嫌悪感を引き起こす可能性がある欠陥のことを指します。
例えば、過去に自殺や殺人、事故死、孤独死、火災などがあった物件では、心理的瑕疵が存在すると判断されることがあります。
心理的瑕疵があると住む人はその物件に対して不快感を抱く可能性があり、不安や恐怖心を感じることがあります。
売主は、買主に対して心理的瑕疵があることを明確に説明する責務があります。
もし売主が心理的瑕疵が存在するにもかかわらず、その説明を怠った場合、買主は契約の適合性に問題があると主張することができ、それにより売買契約を解除したり、損害賠償を請求することができます。
心理的瑕疵は、売主と買主の間でのトラブルや法的問題の発生につながる恐れがあるため、注意が必要です。